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前融禁止后,開發商拿地新路徑

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前融禁止后,開發商拿地新路徑 

前融禁止后,開發商拿地新路徑

11月11日下午,北京順義南外環路臨河村附近一片空地被嚴密圍起,幾個簡易大門不時有車輛進出,圍擋內的空地上,地質勘探作業在緊鑼密鼓地進行著。

雖然圍擋上還張貼著一級土地開發商北京城建的宣傳畫,但早在8月27日,這里的三幅土地已經分別出讓給旭輝首開城建聯合體、路勁及平安。正在進行的地質勘察意味著三幅土地進入開工倒計時。

其中平安獲取的33號地塊,近期主體工商注冊發生變更。11月2日,深圳市創欣志企業管理有限公司(以下簡稱“創欣志企業”)增加邊豐、崔志強和陳偉明三名高管。經濟觀察報了解到,這三名董事均來自龍湖。

工商注冊資料顯示,創欣志企業成立于2019年12月30日,平安科創、平安不動產合計持股49%,廣東樂賢投資有限公司(以下簡稱“樂賢投資”)持股51%。龍湖人員的加入也為項目未來開發建設提供了更多想象空間。

今年以來,類似合作并非孤例,與之前企業之間合作拿地不同,由一家公司作為主體拿地后,其他企業參與開發建設,或企業與資本之間設立合資公司作為主體拿地,成為房企拿地的新動向。

參與開發

今年8月27日,創欣志企業以24.34億元獲得位于北京順義仁和鎮臨河村33號地塊,該地塊包含住宅和商業,其中地上建筑面積14.6萬平方米,樓面價1.67萬元/平方米,為不限價地塊。

10月26日,北京市發改委核準了地塊立項,核準文件顯示,項目投資36.62億元,按照總投資計算,該地塊地上部分成本價為2.5萬元/平方米。而地塊附近北京城建合院項目的銷售均價為4.5萬元/平方米。

創欣志企業原為平安創投全資所有,在拿地前一個月,股東變更為平安創投子公司深圳市創欣源企業管理有限公司(以下簡稱“創欣源企業”)。8月4日,創欣源企業引入樂賢投資,持股51%,平安創投股權從100%降至49%。

從股權來看,樂賢投資由自然人莊江勇全資持有,不過,種種跡象顯示,其與廣州本土房企方圓集團關系緊密。不僅樂賢投資的工商注冊郵箱使用了方圓集團的后綴,而且代表樂賢投資新加入創欣源企業的監事趙永紅,在方圓金控旗下多個公司擔任監事。

樂賢投資和平安合資公司拿下33號地塊不到兩個月,龍湖即介入項目。工商注冊資料顯示,10月15日,創欣志企業股權被質押至北京龍湖中佰置業有限公司名下。目前,龍湖已經開始為項目招聘銷售和渠道人員。

對于平安和樂賢投資而言,之所以引入龍湖,除了看中龍湖產品號召力外,還有龍湖在北京市場成熟的操盤經驗。在北京房地產市場,拿地后引入合作方的案例并不鮮見。但不同的房企引入合作方的目的并不相同。

今年1月,金茂以46.75億元拿下北京四季青頤和金茂府項目后,4月8日,拿地主體天津北方中茂置地有限公司60%的股權被質押給綠城中國旗下的北京緯誠置業有限公司,4月17日,綠城又將緯誠置業33.34%股權質押給平安。

不過,綠城真正成為頤和金茂府的股東還要等到四個月后,7月,金茂開始通過產權交易所為項目招募合作方,9月綠城成為合作方,直到10月10日,頤和金茂府開盤10天后,工商注冊資料才完成變更。

今年5月,合生創展以180多億元的代價一口氣在北京分鐘寺拿下三幅土地,拿地初始,合生創展持股比例僅為30%,另外70%股權由中誠信托管理的一只私募基金持有。拿地前夕,這只私募基金出資人變更為合生創展。

7月,三個地塊均找到新的合作方,其中有兩塊的合作方是世茂,世茂在兩個地塊中各持股49%和50%。在世茂進入項目的同時,世茂旗下參股項目的主體公司股權又質押給中誠信托。

金茂在另外一塊土地中占有40%權益,7月合生創展方面把地塊股權質押給金茂,8月金茂正式成為項目股東,但金茂持有項目的股權沒有質押。

過往,也不乏一些房企拿地后,將部分甚至全部股權轉讓出去或引入合作方的先例,同樣也不乏以聯合體方式獲取土地的案例。今年以來,通過引入合作方參與項目的開發建設案例逐步多了起來。

合資拿地

不同于合生創展、金茂和平安等企業拿地后引入合作方,還有一類房企在拿地之前,就與合作方及金融機構成立相應合資公司作為拿地主體。其中,佳兆業等房企在這方面合作較為頻繁。

今年7月14日,北京鼎泰佳業房地產開發有限公司(以下簡稱“鼎泰佳業”)以12.6億元價格取得北京門頭溝24號住宅用地。這筆地價并不高的交易,背后的拿地主體卻不簡單。

7月6日,24號地塊報名截止日期還剩下一個星期,鼎泰佳業正式注冊成立,由泰安鼎泰嘉股權投資基金合伙企業(有限合伙)持股90%,佳兆業地產(北京)有限公司持股10%。

鼎泰嘉股權投資基金管理人為益安財富投資管理有限公司,最大出資人泰安煜豐盈創業投資管理合伙企業(有限合伙),出資份額占比44.44%。煜豐盈創業投資管理人為深圳益田,出資人為光大興隴信托和深圳益田。

鼎泰嘉股權投資基金的另外4名出資人均為自然人成立的管理咨詢中心,各持股13.33%,其中丁亞萍、趙飛來自益田集團,姜懷倫和田龍也大量參與益田集團作為管理人的私募基金。

成立時,鼎泰佳業房地產有4名管理人員,其中章武和羅明潔來自佳兆業,董事長吳笛在紅星美凱龍持股51%的上海洛昶企業管理有限公司擔任董事長及法人代表,黃可之作為董事或監事,曾多次出現在與光大興隴信托、國華人壽等資本投資的實體中。

9月9日,鼎泰佳業的管理人員發生變更,新增霍勇、毛劍豪、汪夢博和馬越等4人作為董事、監事。其中霍勇和馬越來自花樣年地產,汪夢博與國華人壽關系緊密,而毛劍豪曾出現在多個光大興隴信托投資的實體中。

從股權上看,鼎泰佳業的出資人中,除了佳兆業外,還有深圳益田、光大興隴信托及一眾個人投資者。但從備案的管理人員來看,其構成更為繁雜,不僅有花樣年地產的房企,還有不少金融機構參與。

樂賢投資和平安創投合作拿下的也不僅僅是北京順義33號地塊,同在8月,兩家公司合資成立的創欣源企業,還在重慶大渡口區獲得一幅二類住宅用地。這家成立不久的企業,還廣泛參與長沙、南昌等城市的土拍活動。

2020年 11月 5日一天時間,創欣源企業旗下的子公司數量從4家變成12家。樂賢投資和平安創投聯合成立了廣州粵港澳核心區產業投資有限公司,其中涉及房地產開發及汽車產業園區開發和建設等房地產項目經營活動。

這種合作模式,對平安而言解決了資本輸出問題;而樂賢作為一家中小房企,解決了資金難題。引入龍湖這樣的房企,實際上也解決未來品牌和銷售等方面的問題,通過合作的方式,實現資源利用最大化。

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