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城市的價值逐步顯現 東莞樓市乘風破浪

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城市的價值逐步顯現 東莞樓市乘風破浪 

城市的價值逐步顯現 東莞樓市乘風破浪

15宗商住地進入終次報價環節,地價紀錄屢屢被刷新,今年東莞“土拍大戰”愈演愈烈;進入下半年,東莞洋房銷售均價實現四連漲,“搶房”多次出現,新房市場熱度持續升溫;盡管二手房市場受新房供應放量和新政影響,降溫明顯,但量價總體仍趨于平穩……回顧今年前十個月東莞樓市的表現,雖有波折,但仍交出了一份亮眼的成績單。而東莞樓市乘風破浪的背后,其實也是城市價值逐步顯現的一個過程。

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“土拍大戰”背后 樓市開發投資吸引力增強

3月18日,今年東莞首宗商住地在市公共資源交易網正式掛牌出讓,吸引11家房企激戰70輪,最終被佳兆業以24.63億元的總價成功拿下,打響了今年東莞土拍市場的第一槍。而在第二天,佳兆業又擊敗了10家房企,豪奪麻涌約3.38萬平方米商住地。值得一提的是,佳兆業此舉拿下的兩宗商住地,均刷新了當地的地價紀錄,成為新地王。而這之后,東莞“土拍大戰”愈演愈烈,后來甚至演變成了“逢拍必火”、地王頻出。

據東莞中原戰略研究中心數據統計,今年上半年東莞公開出讓的23宗商住地里面,有3宗商住地塊達到了終次報價,10宗商住地塊刷新了地價記錄。東莞中原戰略研究中心分析稱,今年上半年東莞土地供應大開閘,公開出讓的商住土地占地面積達126.93萬平方米,合計建面397.43萬平方米,為近7年同期新高。加上土拍近半為中大型地塊,出讓總價普遍偏高,因此總成交價也創下了歷年新高,高達402億元。

到了下半年,東莞土拍市場不僅沒有“熄火”降溫,高價搶地甚至還成為了常態。記者從東莞中原戰略研究中心獲悉,從下半年至今公開掛牌出讓的19宗商住地里面,除華為拿下的四宗用于人才房配套項目建設的商住地外,仍有12宗商住地塊進入終次報價環節。記者還注意到,在這些出讓的地塊里面,9月25日出讓的松山湖地塊競爭最為激烈。59家房企競價62輪,最終被中海地產以總價28.56億元拿下,折合樓面價高達25854元/平方米(剔除配建)。

今年東莞土拍市場硝煙四起,究竟誰才是最大贏家?據統計,截至目前,佳兆業和碧桂園都分別攬獲了4宗商住地,其次是保利、世茂、中海和金地,各自拿下三宗商住地。但從拿地面積和拿地金額來看,保利無疑是最大贏家。在今年前十個月的“土拍大戰”中,保利斥資91.64億元將25.95萬平方米的商住地收入囊中,土地儲備規模豐厚,意味著后續發展有保障。而截至目前,今年在東莞成功拿地的開發商中,中梁控股、深圳前海、中信城開等開發商均是首次通過招拍掛進駐東莞。

透過房企積極在莞拿地布局這一表象也可以看出,在“三區疊加”重大歷史機遇下,東莞城市價值迅速提升,對品牌房企的吸引力也明顯增強,各大房企對東莞樓市的發展非常看好。今年中國指數研究院發布的《中國地級以上城市房地產開發投資吸引力研究》也指出,東莞受益于大灣區建設規劃,經濟快速增長,市場穩定擴容,是2.5線城市中唯一進入2020年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力前二十名的城市。這也就不難理解為什么東莞土拍“逢拍必火”,各大開發商“擠破頭”也要進駐東莞分得一杯羹。

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“搶房”頻現 “買到即賺到”心理預期強烈

東莞土拍市場一路高歌猛進,樓市也呈現出一片熱火朝天的態勢。今年9月21日,東莞華潤萬象府首次開盤,480套房源被秒光,火爆程度可見一斑。事實上,華潤萬象府銷售火爆其實早有預兆。在華潤萬象府開盤之前,關于萬象府“內部關系訂房”“預計均價X萬”的言論和信息鋪天蓋地,甚至還出現了假借“內部人士”名義,以“協助其購買萬象府房屋”為由,意圖騙取高額“茶水費”等行為。因為外界傳言太多,華潤置地還多次發布聲明進行澄清。

其實不只萬象府,今年以來東莞不少新盤都出現了“搶房”。記者了解到,日前東莞兩大熱門樓盤就接連通過官微發布緊急通知,提醒市民不要為了選房而受蒙騙繳納“茶水費”。東實旗云花園項目發出告客戶書,稱近日市場出現個別單位和個人以互聯網或電話等方式發布該項目“內部訂房”“產品已被內定認購完畢”“收取茶水費”等不實言論和信息。為此,該項目明確表示“絕不會向客戶額外收取留房費,任何人無權收費留房”。與此同時,位于南城的中證云庭也通過官微發布項目聲明,稱禁止以“內部認購、提前選房、特別折扣、房源更名”等名義收受回扣、禮品的行為,任何以“茶水費、中介費”等留取房源的行為均屬于詐騙行為。

“茶水費”“內部訂房”“收費留房”等言論幾度甚囂塵上,背后其實是購房者“買到即賺到”的心理預期強烈。以華潤萬象府為例,該項目首批1號商住樓帶精裝均價40699.55元/㎡,2號樓帶精裝均價42024.53元/㎡,4號樓帶精裝均價44448元/㎡,5號樓帶精裝均價42024.53元/㎡。在首批推出的所有房源里,最低價469萬元/套,最高價641萬元/套。而萬象府周邊的熱門小區二手房,不少房源單價已經去到了4萬元/平方米,甚至有部分房源掛牌價還達到了5萬元/平方米。一、二手房價“倒掛”明顯,也讓更多人選擇新房博弈。

記者查看今年下半年東莞洋房成交和二手房成交情況發現,6月至10月洋房的成交量均比較穩定,都在六千套以上。反觀東莞的二手房市場,在7月成交量達到峰值以后,就開始出現斷崖式下跌。而在11月10日,東莞市住房和城鄉建設局發布今年10月份東莞市商品住宅網上簽約銷售情況,其中東莞二手房均價連續兩月下降還引發了一陣熱議。官方數據顯示,10月東莞二手房成交量2985套,成交面積32.01萬平方米,成交均價為16707元/平方米。與9月份相比,10月份東莞二手房量價齊跌,成交量慘遭腰斬。

記者還注意到,下半年東莞洋房的銷售均價也發生了明顯變化,從7月到10月連續四個月價格上漲。10月份最新數據顯示,東莞洋房銷售均價為25892元/平方米。而二手房的價格卻連續兩個月下跌,與新房形成強烈對比。其實在7月25日東莞“史上最嚴”樓市調控政策出臺后,東莞二手房市場就明顯降溫,至今也仍未恢復到新政前的水平。根據官方數據,7月東莞二手房成交了8051套,8月成交就跌至3367套,成交量減少了將近六成。直到9月,東莞二手房市場才開始從新政中緩慢恢復過來,成交量有了明顯提升。然而到了10月,東莞二手房成交再次大跌,為今年下半年以來的最低值。

C

二手房遇冷 新房成主要誘因

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